İspanya’ya taşınanların ilk ihtiyaçlarından biri kiralık bir evdir; kira sözleşmesi birçok oturum ve aile birleşimi başvurusunda da temel belgelerden biridir. Konut kiraları 29/1994 sayılı Kentsel Kiralar Kanunu (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) ile düzenlenir. 24 Mayıs 2023 tarihli 12/2023 sayılı Konut Hakkı Kanunu ve sonraki değişiklikler kiracı lehine ek kurallar getirdi. Bu alan son yıllarda sık değişiyor; aşağıdaki bilgiler Kasım 2026 itibarıyla geçerli kuralları yansıtır.
Sözleşme süresi ve uzama
Asıl konut olarak kiralanan evlerde taraflar süreyi serbestçe belirleyebilir, ancak kanun kiracıyı korur:
- Sözleşme beş yıldan kısa yapılsa bile, kiracı istemedikçe yıllık olarak kendiliğinden uzar ve toplamda beş yıla ulaşır; ev sahibi şirket gibi bir tüzel kişiyse bu süre yedi yıldır
- Bu sürenin sonunda taraflardan hiçbiri sözleşmeyi bitirmek istediğini bildirmezse (ev sahibi en az dört ay, kiracı en az iki ay önceden), sözleşme yıllık olarak üç yıl daha uzar
- Kiracı, ilk altı aydan sonra en az 30 gün önceden bildirerek sözleşmeden çıkabilir
- Ev sahibi gerçek kişiyse ve bu durum sözleşmede açıkça yazılıysa, ilk yıldan sonra evi kendisi ya da birinci derece yakınları için en az iki ay önceden bildirerek geri alabilir
8 Ekim 2026’da yürürlüğe giren düzenlemeye göre kiracının bu şekilde sözleşmeden çıkması tazminata bağlanamaz; daha eski sözleşmelerde kalan her yıl için bir aylık kira tutarında tazminat kararlaştırılmış olabilir ve bunlar için geçiş hükümlerine bakmak gerekir. Sözleşmelerin beşer yıllık dönemlerle kendiliğinden uzamasını öngören ayrı bir kararname ise 12 Kasım 2026’da Meclis Daimi Kurulu tarafından onaylanmadı; bu nedenle yukarıdaki üç yıllık uzama kuralı geçerliliğini koruyor.
Geçici kiralar
İş, eğitim ya da tedavi gibi geçici bir nedenle yapılan kiralar ayrı kurallara tabidir. 6 Ekim 2026 tarihli ve 12 Kasım 2026’da Meclis Daimi Kurulu’nca onaylanan 29/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname (Real Decreto-ley) ile şu kurallar getirildi:
- Geçici kira 31 günden uzun ve kural olarak en fazla 12 ay olmalı, gerçek bir geçicilik nedenine dayanmalıdır
- Geçici sözleşme haklı bir neden olmadan 12 ayı aşarsa ya da aynı ev için aynı taraflar arasında üst üste ikiden fazla geçici sözleşme yapılırsa, ilk sözleşme asıl konut kirası sayılır ve beş yıllık koruma uygulanır
- Geçici kirada kiracı, ilk aydan sonra en az on gün önceden bildirerek sözleşmeden çıkabilir
- Oda kiralamalarında odaların toplam kirası, evin tamamının kirasını geçemez
Depozito (fianza) ve ek teminatlar
- Konut kiralarında bir aylık kira tutarında nakit depozito kanunen zorunludur
- Taraflar buna ek bir teminat (örneğin banka teminatı ya da ek nakit) kararlaştırabilir; beş ya da yedi yıllık sözleşmelerde bu ek teminat iki aylık kirayı, geçici kiralarda bir aylık kirayı geçemez
- Kiracıdan kira ödememe sigortası ya da benzeri bir güvence yaptırması istenemez
- Depozito ilk beş (ya da yedi) yılda güncellenmez
- Birçok bölgede ev sahibi depozitoyu bölgesel bir kamu kurumuna yatırmak zorundadır; kurum ve süreler bölgeye göre değişir
Sözleşme bittiğinde depozito, evdeki hasarlar ve ödenmemiş borçlar düşüldükten sonra iade edilir. Anahtarın tesliminden itibaren bir ay içinde iade edilmeyen tutar yasal faiz işletir. Teslim sırasında evin durumunu gösteren ve iki tarafın imzaladığı bir teslim belgesi düzenlenmelidir; bu belge düzenlenmezse ya da belgede hasar belirtilmezse, aksi kanıtlanana kadar evin iyi durumda teslim edildiği varsayılır.
Masraflar, kira artışı ve gerilimli bölgeler
- Emlak ofisi komisyonu ve sözleşmenin hazırlanmasıyla ilgili masraflar kiracıya yansıtılamaz; bunlar ev sahibine aittir
- Bina aidatı gibi bireysel olarak ölçülemeyen giderlerin kiracıya ait olması ancak yazılı olarak ve yıllık tutarı belirtilerek kararlaştırılabilir; konuta ilişkin vergiler, kiracı vergi mükellefi değilse ona yükletilemez
- Elektrik, su ve gaz gibi sayaçla ölçülen giderler kiracıya aittir
- Kira, yalnızca sözleşmede kararlaştırılmışsa ve yılda bir kez artırılabilir; artış, İstatistik Enstitüsü’nün (INE) yayımladığı kira güncelleme endeksini (IRAV) geçemez. Ekim 2026’daki düzenleme 2027’ye kadar ek sınırlar getirdi
12/2023 sayılı Kanun, Özerk Toplulukların kira piyasası zorlanmış alanları gerilimli bölge (zona de mercado residencial tensionado) ilan etmesine imkân verir. Bu bölgelerde yeni sözleşmelerde kira bedeli sınırlandırılabilir ve süresi dolan sözleşmelerde kiracı belirli koşullarla ek uzama talep edebilir. Uygulama bölgeye göre değişir: Katalonya’daki birçok belediye gibi bazı yerlerde bu ilanlar yapılmışken, bazı Özerk Topluluklar bu imkânı kullanmamıştır.
Sözleşmeden önce pratik adımlar
- Ev sahibinin gerçekten mülkün sahibi olduğunu Tapu Sicili’nden (Registro de la Propiedad) alınacak bilgi belgesiyle (nota simple) kontrol edin
- Sözleşmeyi yazılı yapın; süre, kira, artış, giderler ve depozito açıkça yazılsın
- Evin ve eşyaların durumunu teslimde fotoğraflı bir envanterle belgeleyin
- Ödemeleri banka havalesiyle yapın ve dekontları saklayın
- Sözleşme imzalandıktan sonra bu adresle belediye kaydınızı (empadronamiento) yaptırın; oturum ve okul işlemlerinde gerekecektir
- Asıl konutunuz için geçici kira sözleşmesi önerilirse gerçek bir geçicilik nedeni olup olmadığını sorgulayın
Ne zaman destek almak gerekir?
Depozito iade edilmiyorsa, ev sahibi sözleşme süresi dolmadan çıkmanızı istiyorsa, kira artışı ya da giderler konusunda anlaşmazlık varsa veya asıl konutunuz için geçici kira sözleşmesi önerilmişse, İspanya’daki tüketici ve konut bürolarından ya da bu alanda çalışan İspanyol avukatlardan bilgi almak yerinde olur. Kira sözleşmesini bir oturum ya da aile birleşimi başvurusunda kullanacaksanız, sözleşmenin konut raporu ve başvuru şartlarıyla uyumlu olup olmadığını başvurudan önce kontrol etmek de gerekir.
İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat. İspanya göçmenlik danışmanı. Özgeçmiş
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Yazının kaleme alındığı tarihten sonra mevzuat ve içtihat değişmiş olabilir.