Encontrar una vivienda de alquiler es una de las primeras necesidades de quien se traslada a España, y el contrato de arrendamiento es además un documento clave en muchas solicitudes de residencia y de reagrupación familiar. Los arrendamientos de vivienda se rigen por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y las modificaciones posteriores añadieron nuevas normas favorables al inquilino. Esta materia ha cambiado con frecuencia en los últimos años; la información que sigue refleja la normativa vigente en noviembre de 2026.
Duración del contrato y prórroga
En una vivienda arrendada como residencia habitual del inquilino, las partes pueden pactar libremente la duración, pero la ley protege al inquilino:
- Aunque el contrato se celebre por menos de cinco años, se prorroga automáticamente cada año, salvo que el inquilino decida lo contrario, hasta alcanzar cinco años en total; si el arrendador es una persona jurídica, como una sociedad, el plazo es de siete años
- Al término de ese plazo, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovarlo (el arrendador con al menos cuatro meses de antelación y el inquilino con al menos dos meses), el contrato se prorroga anualmente hasta un máximo de tres años más
- El inquilino puede desistir del contrato una vez transcurridos los seis primeros meses, con un preaviso mínimo de 30 días
- Si el arrendador es una persona física y el contrato lo prevé expresamente, transcurrido el primer año el arrendador puede recuperar la vivienda para destinarla a vivienda propia o de familiares en primer grado, con un preaviso mínimo de dos meses
Con las normas vigentes desde el 8 de octubre de 2026, no puede exigirse indemnización al inquilino que desiste del contrato de este modo; los contratos anteriores pueden prever una indemnización de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir, y en esos casos deben comprobarse las disposiciones transitorias. Otro real decreto-ley, que habría establecido la prórroga automática de los contratos por periodos sucesivos de cinco años, no fue convalidado por el Parlamento el 12 de noviembre de 2026, por lo que sigue aplicándose la regla de prórroga de tres años antes descrita.
Arrendamientos de temporada
Los arrendamientos celebrados por una causa temporal, como el trabajo, los estudios o un tratamiento médico, se rigen por normas propias. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre de 2026, convalidado por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados el 12 de noviembre de 2026, introdujo las siguientes normas:
- Un arrendamiento de temporada debe tener una duración superior a 31 días y, como regla general, no superior a 12 meses, y debe basarse en una causa temporal real
- Si un contrato de temporada supera los 12 meses sin justificación, o si se firman más de dos contratos de temporada consecutivos entre las mismas partes para la misma vivienda, el primer contrato se considera un arrendamiento de vivienda habitual y se aplica la protección de cinco años
- En un arrendamiento de temporada, el inquilino puede desistir transcurrido el primer mes, con un preaviso mínimo de diez días
- Cuando se alquilan habitaciones por separado, la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa
La fianza y las garantías adicionales
- En los arrendamientos de vivienda, la ley exige una fianza en metálico de una mensualidad de renta
- Las partes pueden pactar una garantía adicional (como un aval bancario o una cantidad adicional en metálico); en los contratos de cinco o siete años no puede superar dos mensualidades de renta, y en los de temporada, una mensualidad
- No puede exigirse al inquilino la contratación de un seguro de impago de rentas ni de coberturas similares
- La fianza no se actualiza durante los cinco (o siete) primeros años
- En muchas comunidades autónomas el arrendador debe depositar la fianza en un organismo público autonómico; el organismo y los plazos varían según la comunidad
Al término del contrato, la fianza se devuelve descontando los daños causados en la vivienda y las cantidades pendientes de pago. Cualquier cantidad que no se devuelva en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves devenga el interés legal. Al devolver la vivienda debe extenderse un documento de entrega, firmado por ambas partes, que describa su estado; si no se firma ese documento, o si en él no se hace constar ningún daño, se presume que la vivienda se devolvió en buen estado, salvo prueba en contrario.
Gastos, actualización de la renta y zonas tensionadas
- Los honorarios de la agencia inmobiliaria y los gastos de formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino; corren a cargo del arrendador
- Los gastos que no son susceptibles de individualización, como los gastos de comunidad, solo pueden repercutirse al inquilino si así se pacta por escrito indicando su importe anual; los impuestos sobre la vivienda no pueden cargarse al inquilino salvo que este sea el sujeto pasivo
- Los gastos que se miden por contador, como la electricidad, el agua y el gas, corren a cargo del inquilino
- La renta solo puede actualizarse si el contrato lo prevé, y solo una vez al año; la actualización no puede superar el índice de referencia para la actualización de los contratos de arrendamiento de vivienda (IRAV) publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Las normas de octubre de 2026 añadieron límites adicionales hasta 2027
La Ley 12/2023 permite a las comunidades autónomas declarar como zonas de mercado residencial tensionado aquellas en las que el mercado del alquiler está sometido a presión. En estas zonas pueden limitarse las rentas de los nuevos contratos, y los inquilinos cuyo contrato llega a su fin pueden, en determinadas condiciones, solicitar una prórroga adicional. La práctica varía según la comunidad: en algunos lugares se han realizado estas declaraciones, como en muchos municipios de Cataluña, mientras que algunas comunidades autónomas no han hecho uso de esta posibilidad.
Pasos prácticos antes de firmar
- Compruebe que el arrendador es realmente el propietario del inmueble solicitando una nota simple del Registro de la Propiedad
- Formalice el contrato por escrito, con la duración, la renta, las actualizaciones, los gastos y la fianza claramente indicados
- Deje constancia del estado de la vivienda y de su contenido en el momento de la entrega mediante un inventario fotográfico
- Pague mediante transferencia bancaria y conserve los justificantes
- Tras la firma, empadrónese en el ayuntamiento en esa dirección; lo necesitará para los trámites de residencia y de escolarización
- Si le ofrecen un contrato de temporada para la que va a ser su vivienda habitual, pregunte si existe una causa temporal real
Cuándo conviene asesorarse
Si no le devuelven la fianza, si el arrendador le pide que abandone la vivienda antes de que termine el contrato, si hay un conflicto sobre la actualización de la renta o los gastos, o si le han ofrecido un contrato de temporada para su vivienda habitual, es razonable informarse en las oficinas de consumo y de vivienda en España o acudir a abogados españoles que trabajen en este ámbito. Si va a utilizar el contrato en una solicitud de residencia o de reagrupación familiar, conviene también comprobar antes de presentarla que es coherente con el informe de vivienda y con los requisitos de la solicitud.
Colegiada en el Colegio de Abogados de Estambul. Asesora de inmigración a España. Perfil
Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La legislación y la jurisprudencia pueden haber cambiado desde su redacción.