İspanya’da askerî güvenlik bölgeleri gibi sınırlı istisnalar dışında yabancıların taşınmaz edinmesine genel bir kısıtlama yoktur; Türk vatandaşları da İspanyol vatandaşlarıyla aynı yoldan mülk alabilir. Süreç Türkiye’deki tapu işlemlerinden farklı işler: satış noter önünde imzalanır, mülkiyet tapu siciline (Registro de la Propiedad) kaydedilir ve vergiler mülkün bulunduğu bölgeye göre değişir. İmzadan önce yapılan kontroller, sonradan çıkabilecek sorunların çoğunu önler.
Satıştan önce
- NIE (yabancı kimlik numarası): Vergileri ödemek ve noter senedini imzalamak için gerekir; İspanya’da polis veya yabancılar ofisinden ya da Türkiye’deki İspanya konsolosluğundan alınabilir
- İspanyol banka hesabı: Yasal bir zorunluluk olmasa da ödemeler, vergiler ve faturalar için uygulamada büyük kolaylık sağlar
- Nota simple: Tapu sicilinden alınan kayıt özetidir; malikin kim olduğunu, ipotek, haciz veya başka kısıtlamalar bulunup bulunmadığını gösterir ve çevrim içi olarak da alınabilir
- Belediye emlak vergisi (IBI) ve site aidatı borçlarının, imar durumunun ve kadastro kaydının da kontrol edilmesi gerekir
Arras sözleşmesi
Taraflar anlaştığında çoğu zaman bir ön sözleşme (contrato de arras) imzalanır ve alıcı kaparo öder; uygulamada bu tutar sıklıkla fiyatın %10’u civarındadır. İspanyol Medeni Kanunu’nun 1454. maddesine dayanan cayma kaparosunda (arras penitenciales) alıcı vazgeçerse kaparoyu kaybeder, satıcı vazgeçerse kaparoyu iki katı olarak iade eder. Sözleşmede kaparonun türünün, satışın tamamlanacağı tarihin ve mülkün hangi durumda teslim edileceğinin açıkça yazılması gerekir.
Noter senedi ve tapu kaydı
Satış, İspanyol noter önünde düzenlenen resmî senetle (escritura pública de compraventa) tamamlanır. Noter tarafların kimliğini ve ödemenin şeklini kontrol eder; İspanyolca bilmeyen taraf için tercüman gerekebilir. Satışa İspanya’da katılamayacaksanız, uygun biçimde düzenlenmiş, apostilli ve tercümesi yapılmış bir vekâletnameyle temsilci aracılığıyla işlem yapılabilir. Senet imzalandıktan sonra mülk tapu siciline kaydedilir; kayıt, mülkiyetinizi üçüncü kişilere karşı korur.
Vergiler ve masraflar
- İkinci el mülklerde devir vergisi (ITP) ödenir; oran bölgeye göre değişir, 2025 itibarıyla birçok bölgede %6 ile %10 arasındadır ve bazı bölgelerde yüksek değerli mülkler için daha yüksek dilimler vardır
- Yeni konutların ilk satışında %10 KDV (IVA) ile bölgeye göre değişen oranda damga vergisi (AJD) ödenir; Kanarya Adaları’nda KDV yerine IGIC uygulanır
- Noter ve tapu sicili ücretleri resmî tarifelere bağlıdır; kredi kullanılıyorsa banka ve ekspertiz masrafları da eklenir
- Satıcı İspanya’da yerleşik değilse alıcı, fiyatın %3’ünü keserek bir ay içinde Modelo 211 ile vergi idaresine öder
- Mülk sahibi olduktan sonra her yıl emlak vergisi (IBI) ödenir; İspanya’da mukim değilseniz, mülkü kiraya vermeseniz bile yerleşik olmayanlar gelir vergisi (Modelo 210) beyanı gerekir
Altın vize ve güncel değişiklikler
500.000 € ve üzeri taşınmaz yatırımıyla oturum izni veren yatırımcı vizesi (golden visa), 1/2025 sayılı Organik Kanunla kaldırıldı ve kaldırma 3 Nisan 2025’te yürürlüğe girdi. Bu tarihten sonra mülk almak tek başına oturum hakkı sağlamaz; İspanya’da yaşamak için pasif gelir vizesi veya dijital göçebe vizesi gibi ayrı bir izin gerekir. Ayrıca AB dışından alıcılara ek vergi getirilmesini öngören bir kanun teklifi 2025’te İspanya Meclisi’ne sunuldu; işlem öncesinde güncel durumu kontrol ediyoruz.
Birlikte neler yapıyoruz
- Satın alma takvimini ve gereken belgeleri NIE’den tapu kaydına kadar planlıyoruz
- Nota simple ve diğer kayıtları sizinle birlikte inceliyor, arras sözleşmesinin içeriğini kontrol ediyoruz
- Vekâletname, apostil ve tercüme adımlarını Türkiye tarafında hazırlıyoruz
- Noter, tapu ve vergi işlemlerinin İspanya’da noter ile yetkili abogado veya gestor tarafından yürütülmesini koordine ediyor, sizi imza gününe hazırlıyoruz
Sık sorulan sorular
Mülk alarak İspanya’da oturum izni alabilir miyim?
3 Nisan 2025’ten bu yana hayır; taşınmaz yatırımına bağlı yatırımcı vizesi kaldırıldı. Aldığınız mülk, pasif gelir vizesi gibi başka bir başvuruda konaklama yeri olarak gösterilebilir.
İspanya’ya gitmeden mülk alabilir miyim?
Evet. NIE konsolosluktan alınabilir, noter senedi de vekâletnameyle imzalanabilir. Vekâletnamenin İspanyol noterin kabul edeceği biçimde düzenlenmesi gerekir; metni önceden birlikte hazırlıyoruz.
Kaparoyu verdikten sonra mülkte ipotek çıkarsa ne olur?
Bu yüzden nota simple, arras sözleşmesi imzalanmadan önce alınmalıdır. İpotek varsa satışta kapatılması ve sözleşmede buna ilişkin açık bir hüküm bulunması gerekir.
Satıcı yurt dışında yaşıyorsa neye dikkat etmeliyim?
Alıcı, fiyatın %3’ünü keserek satıcı adına vergi idaresine ödemek zorundadır. Bu tutar ödenmezse mülk, satıcının bu satıştan doğan vergi borcu için sorumlu tutulabilir.
İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat. Özgeçmiş
Şartlar ve tutarlar her yıl güncellenir. Dosyanız başvuru günündeki kurallara göre hazırlanır.