Salvo excepciones limitadas, como las zonas de interés para la Defensa Nacional, no existe en España una restricción general a la adquisición de inmuebles por extranjeros, y los ciudadanos turcos pueden comprar en las mismas condiciones que los españoles. El proceso funciona de forma distinta a las transmisiones de inmuebles en Turquía: la compraventa se firma ante notario, la titularidad se inscribe en el Registro de la Propiedad y los impuestos varían según la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble. Las comprobaciones previas a la firma evitan la mayoría de los problemas que podrían surgir después.
Antes de la compraventa
- NIE (número de identidad de extranjero): necesario para pagar los impuestos y firmar la escritura notarial; puede obtenerse en España, en la Policía o en la Oficina de Extranjería, o en el consulado de España en Turquía
- Cuenta bancaria española: no es una obligación legal, pero en la práctica facilita mucho los pagos, los impuestos y los recibos
- Nota simple: extracto del Registro de la Propiedad que indica quién es el titular y si existe hipoteca, embargo u otra carga; también puede obtenerse en línea
- También deben comprobarse las deudas del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y de la comunidad de propietarios, la situación urbanística y los datos catastrales
El contrato de arras
Cuando las partes llegan a un acuerdo, normalmente se firma un contrato de arras y el comprador entrega una señal; en la práctica, suele rondar el 10 % del precio. Con las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, si el comprador desiste pierde la señal y, si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada. El contrato debe indicar con claridad el tipo de arras, la fecha límite para formalizar la compraventa y el estado en que se entregará el inmueble.
Escritura notarial e inscripción registral
La compraventa se formaliza mediante escritura pública de compraventa otorgada ante notario español. El notario comprueba la identidad de las partes y el medio de pago; si una de las partes no habla español, puede ser necesario un intérprete. Si no puede acudir a la firma en España, la operación puede realizarse mediante un representante con un poder debidamente otorgado, apostillado y traducido. Una vez firmada la escritura, el inmueble se inscribe en el Registro de la Propiedad; la inscripción protege su titularidad frente a terceros.
Impuestos y gastos
- En la vivienda de segunda mano se paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP); el tipo varía según la comunidad autónoma y, en 2025, se sitúa entre el 6 % y el 10 % en muchas de ellas, con tramos más altos para inmuebles de valor elevado en algunas
- En la primera transmisión de una vivienda nueva se paga un 10 % de IVA junto con el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), a un tipo que varía según la comunidad autónoma; en Canarias se aplica el IGIC en lugar del IVA
- Los honorarios del notario y del Registro de la Propiedad se rigen por aranceles oficiales; si solicita una hipoteca, se suman los gastos bancarios y de tasación
- Si el vendedor no es residente en España, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en la Agencia Tributaria en el plazo de un mes mediante el modelo 211
- Una vez que es propietario, paga cada año el IBI; si no es residente en España, debe presentar la declaración del impuesto sobre la renta de no residentes (modelo 210) aunque no alquile el inmueble
La golden visa y los cambios recientes
El visado de inversor que concedía la residencia por una inversión inmobiliaria de 500.000 € o más (la golden visa) fue suprimido por la Ley Orgánica 1/2025, y la supresión surtió efecto el 3 de abril de 2025. Desde esa fecha, comprar un inmueble no da por sí solo derecho de residencia; para vivir en España necesita una autorización distinta, como la residencia no lucrativa o el visado para nómadas digitales. Además, en 2025 se presentó en el Congreso de los Diputados una proposición de ley que plantea un impuesto adicional para los compradores de fuera de la UE; comprobamos su estado actual antes de cualquier operación.
Cómo trabajamos con usted
- Planificamos el calendario de compra y la documentación necesaria, desde el NIE hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad
- Revisamos con usted la nota simple y otros registros, y comprobamos el contenido del contrato de arras
- Preparamos en Turquía el poder, la apostilla y la traducción
- Coordinamos los trámites notariales, registrales y fiscales que en España llevan a cabo el notario y un abogado o gestor cualificado, y le preparamos para el día de la firma
Preguntas frecuentes
¿Puedo obtener una autorización de residencia comprando un inmueble?
Desde el 3 de abril de 2025, no; el visado de inversor vinculado a la inversión inmobiliaria ha sido suprimido. El inmueble que compre puede acreditarse como alojamiento en otra solicitud, como la de residencia no lucrativa.
¿Puedo comprar un inmueble sin viajar a España?
Sí. El NIE puede obtenerse en el consulado y la escritura notarial puede firmarse mediante poder. El poder debe otorgarse en una forma que acepte el notario español; preparamos juntos el texto con antelación.
¿Qué ocurre si aparece una hipoteca después de haber pagado la señal?
Por eso la nota simple debe obtenerse antes de firmar el contrato de arras. Si existe una hipoteca, debe cancelarse en el momento de la compraventa y el contrato debe incluir una cláusula expresa al respecto.
¿Qué debo tener en cuenta si el vendedor vive en el extranjero?
El comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria por cuenta del vendedor. Si no se ingresa este importe, el inmueble puede quedar afecto al pago de la deuda tributaria del vendedor derivada de la venta.
Colegiada en el Colegio de Abogados de Estambul. Perfil
Los requisitos y los importes se actualizan cada año. Su expediente se prepara conforme a las normas vigentes el día de la solicitud.